Was zählt zur 15%-Grenze bei Sanierung — und wie vermeidest du anschaffungsnahe Herstellungskosten?

Was sind anschaffungsnahe Herstellungskosten?

Wenn du eine Immobilie kaufst und in den ersten drei Jahren nach dem Kauf erhebliche Reparaturen oder Renovierungen durchführst, schaut das Finanzamt genau hin: Überschreiten diese Kosten 15% des Gebäudekaufpreises (netto, ohne Grundstücksanteil), werden sie nicht sofort als Werbungskosten abgezogen, sondern behandelt wie Herstellungskosten — also nur über die AfA verteilt auf 33–50 Jahre.

Die Regelung: § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG (für Betriebs- / GmbH-Eigentum) und § 9 Abs. 5 EStG (für Privatvermögen)

Was zählt zur 15%-Grenze?

Das Finanzamt rechnet zusammen — und das ist die eigentliche Tücke:

Zählt (Herstellungskosten):

• Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen
• Erneuerungen, die durch Verschleiß oder Alter nötig sind
• Reparaturen verdeckter Mängel (auch wenn vor dem Kauf entstanden!)
• Schönheitsreparaturen (Tapezieren, Streichen) — sofern in den 3 Jahren

Zählt NICHT:

• Jährlich üblicherweise anfallende Erhaltungsaufwendungen (z. B. kleine Reparaturen)
• Kosten zur Beseitigung von Mieterschäden (nach Mieterwechsel)
• Erweiterungen oder Neubauten (das sind ohnehin immer Herstellungskosten)
• Aufwendungen für Außenanlagen, Garagen und andere selbstständige Wirtschaftsgüter

Die FESH-Regel: Fenster, Elektro, Sanitär, Heizung

Die FESH-Regel (Fenster, Elektro, Sanitär, Heizung) ist eine pragmatische Merkhilfe aus der Praxis: Wer alle vier Kernbereiche eines Gebäudes innerhalb kurzer Zeit erneuert, signalisiert dem Finanzamt eine umfassende Modernisierung — und riskiert die Einstufung als wesentliche Verbesserung, die immer Herstellungskosten sind.

Wichtig: Die FESH-Regel ist keine gesetzliche Regelung, sondern ein Indikator aus der Rechtsprechung. Allein das Erneuern von zwei oder drei Bereichen führt nicht automatisch zur Herstellungskosten-Einstufung.

Rechenbeispiel: Wann greift die 15%-Grenze?

Kaufpreis gesamt: 500.000 € Davon Grundstücksanteil: 150.000 € Gebäudeanteil (AfA-Basis): 350.000 € 15%-Grenze: 52.500 €

Wenn du innerhalb von 3 Jahren nach Kauf mehr als 52.500 € für Instandhaltung und Renovierung ausgibst, gelten die gesamten Sanierungskosten als anschaffungsnahe Herstellungskosten — nicht nur der Betrag über 52.500 €.

Strategien, um die 15%-Grenze zu umgehen

Strategie 1: Zeitliche Verteilung. Verschiebe teure Sanierungsmaßnahmen auf nach dem 3-Jahres-Zeitraum. Nach Ablauf der 3 Jahre greifen die normalen Erhaltungsaufwands-Regelungen.

Strategie 2: Nutzung des Übergangszeitpunkts. Maßnahmen, die vor dem wirtschaftlichen Übergang der Immobilie (Nutzen-Lasten-Wechsel, ÜBNL) durchgeführt werden, zählen nicht zur 15%-Grenze — sie sind Teil der Anschaffungskosten des Voreigentümers. Der Käufer trägt sie nicht.

Strategie 3: Mieterschäden dokumentieren. Wenn du nach einem Mieterauszug Schäden beseitigst, die der Mieter verursacht hat, sind diese Kosten Erhaltungsaufwand und zählen nicht zur 15%-Grenze — wenn du die Schadensverursachung durch den Mieter dokumentieren kannst.

Strategie 4: Außenanlagen separat abrechnen. Kosten für Garten, Stellplatz, Zaun etc. zählen nicht zum Gebäude und fließen nicht in die 15%-Berechnung ein.

Was tun, wenn die 15%-Grenze überschritten ist?

Einspruch einlegen und argumentieren:

• Waren die Maßnahmen wirklich Instandhaltung (Erhaltungsaufwand) oder echte Erweiterungen?
• Gab es verdeckte Mängel, die vor dem Kauf bereits bestanden? (Das Finanzamt trägt hier die Beweislast)
• Wurden Maßnahmen für externe Dritte (Mieter) durchgeführt?

Mein Einspruchs-Muster für die 15%-Grenze ist Teil des Einspruchs-Kits.

FAQ

Gilt die 15%-Grenze auch für GmbHs? Ja. § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG gilt auch für Betriebsgebäude in GmbHs. Die Berechnung ist identisch.

Was gilt für geerbte Immobilien? Bei Erbschaft beginnt die 3-Jahresfrist mit dem Erbfall. Das bedeutet: Wer eine sanierungsbedürftige Immobilie erbt und sofort renoviert, kann ebenfalls in die 15%-Grenze laufen.