Wie vermeide ich eine Betriebsaufspaltung bei Immobilien?

Wann entsteht eine Betriebsaufspaltung?

Eine Betriebsaufspaltung entsteht, wenn zwei Voraussetzungen gleichzeitig erfüllt sind:

1. Sachliche Verflechtung: Eine wesentliche Betriebsgrundlage (z. B. eine Immobilie) wird vom Besitzunternehmen an das Betriebsunternehmen überlassen.

2. Personelle Verflechtung: Dieselbe Person oder Personengruppe beherrscht beide Unternehmen — also sowohl das Besitz- als auch das Betriebsunternehmen.

Klassisches Beispiel: Du hältst eine Immobilie privat (Besitzunternehmen: du als Privatperson) und vermietest sie an deine eigene operative GmbH (Betriebsunternehmen). Dieselbe Person beherrscht beide Seiten → Betriebsaufspaltung.

Warum ist das ein Problem?

Ohne Betriebsaufspaltung sind Mieteinnahmen aus Immobilien Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung — keine Gewerbesteuer, Abgeltungsteuer auf Dividenden.

Mit Betriebsaufspaltung werden die Mieteinnahmen zu gewerblichen Einkünften:

• Gewerbesteuer auf die Mieteinnahmen (ca. 15–17%)
• Verlust der erweiterten Kürzung in der GmbH (§ 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG)
• Verkaufsgewinne aus der Immobilie werden steuerpflichtig
• Die stillen Reserven des Besitzunternehmens werden eingefroren

Die häufigsten Betriebsaufspaltungs-Fallen

Falle 1: Privatgrundstück an eigene GmbH vermieten. Du hältst das Büro oder Lager deiner GmbH als Privatperson und vermietest es an deine GmbH. Klassische Betriebsaufspaltung.

Falle 2: Wohnimmobilien an die Haus- und Grundstücks-GmbH vermieten. Wenn die GmbH die Immobilie ihrerseits weitervermietet und du als Privatperson Gesellschafter bist, kann Betriebsaufspaltung entstehen.

Falle 3: Nachträgliches Einbringen einer Immobilie. Wer erst die GmbH gründet und dann eine Immobilie einbringt, riskiert eine Einbringungs-Betriebsaufspaltung.

Wie du die Betriebsaufspaltung vermeidest

Lösung 1: Korrekte Holdingstruktur von Anfang an. Die Immobilie wird nicht privat gehalten, sondern in einer vvGmbH. Die vvGmbH vermietet an die operative GmbH — zwei eigenständige Gesellschaften, kein Privatvermögen.

Lösung 2: Keine Vermietung wesentlicher Betriebsgrundlagen. Wenn du doch privat eine Immobilie hältst, darfst du sie nicht an eine von dir beherrschte operative GmbH vermieten. Alternativ: Immobilie an fremde Dritte vermieten.

Lösung 3: Fehlende personelle Verflechtung. Wenn du in der Betriebsgesellschaft keine Mehrheit hast (z. B. nur 40% der Anteile), kann die personelle Verflechtung fehlen. Achtung: Das erfordert sorgfältige Gestaltung, da auch Stimmrechtsbindungen und Innengesellschaften geprüft werden.

Lösung 4: Betriebsaufspaltung auflösen. Wenn die Betriebsaufspaltung bereits besteht, ist die Auflösung komplex und kann Aufdeckung stiller Reserven auslösen. Hier ist Beratung zwingend notwendig.

Die richtige Reihenfolge macht den Unterschied

Die sicherste Lösung ist Prävention: Wer von Anfang an eine Holdingstruktur aufbaut und alle Immobilien in vvGmbHs hält, läuft nicht in die Betriebsaufspaltungs-Falle.

Der klassische Fehler: Immobilien jahrelang privat halten, dann operative GmbH gründen, dann Immobilien einbringen — und am Ende in der Betriebsaufspaltung stecken.

FAQ

Kann eine Betriebsaufspaltung rückgängig gemacht werden? Ja, aber es ist teuer. Die Auflösung erfordert in der Regel die Aufdeckung stiller Reserven. In manchen Konstellationen ist eine steuerneutrale Umstrukturierung möglich (§§ 20, 24 UmwStG), aber das ist komplex und einzelfallabhängig.

Was ist der Unterschied zur gewerblichen Infizierung? Die gewerbliche Infizierung (§ 15 Abs. 3 EStG) betrifft Personengesellschaften, die gewerbliche Einkünfte erzielen — dann werden alle Einkünfte gewerblich. Die Betriebsaufspaltung ist ein eigenständiges Institut, das auch bei GmbHs und Privatpersonen entstehen kann.