Kann ich degressive AfA und §7b Sonder-AfA gleichzeitig nutzen?
Degressive AfA (§ 7 Abs. 5a EStG, 5% p.a.) und §7b Sonder-AfA (5% p.a., maximal 4 Jahre lang) sind kombinierbar — sofern die Voraussetzungen beider Normen erfüllt sind. Zusammen ergibt das in den ersten 4 Jahren 10% Abschreibung pro Jahr auf das Gebäude.
Das Ausgangsproblem: Standard-AfA ist langsam
Die klassische lineare AfA für Neubauwohnungen beträgt 3% pro Jahr (§ 7 Abs. 4 EStG, Baujahr ab 2023). Das heißt: Der Steuervorteil verteilt sich gleichmäßig auf 33 Jahre.
Wer seine Immobilie in den ersten Jahren maximal abschreiben will — z.B. um eine hohe Einkommenssteuerbelastung zu senken — sucht nach kombinierbaren AfA-Varianten.
Die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG
Was ist das? Die degressive AfA wurde durch das Wachstumschancengesetz (2024) für Wohngebäude eingeführt, die ab dem 1. Oktober 2023 fertiggestellt wurden.
Wie hoch? 5% p.a. — aber degressiv: Der Prozentsatz gilt jeweils auf den Restbuchwert, nicht auf die ursprünglichen Anschaffungskosten.
Beispiel (vereinfacht):
- Gebäudewert: 400.000 €
- Jahr 1: 5% von 400.000 = 20.000 €
- Jahr 2: 5% von 380.000 = 19.000 €
- Jahr 3: 5% von 361.000 = 18.050 €
Voraussetzungen:
- Wohngebäude (keine Gewerbe- oder Sonderobjekte)
- Fertigstellung ab 1. Oktober 2023
- Erwerb bis Ende 2026 (aktueller Regelungsstand)
Die §7b Sonder-AfA
Was ist das? § 7b EStG erlaubt eine Sonder-Abschreibung von 5% pro Jahr — zusätzlich zur normalen AfA — für maximal 4 Jahre nach Fertigstellung.
Wer darf sie nutzen? Eigentümer, die das Objekt mindestens 10 Jahre zu Wohnzwecken vermieten (keine Gewerbeobjekte, keine Ferienwohnungen).
Einkommensgrenze: Die §7b-Sonder-AfA entfällt, wenn das zu versteuernde Einkommen im Jahr des Kaufs oder der Fertigstellung mehr als 250.000 € (Einzelperson) oder 500.000 € (Ehepaar) beträgt.
Förderobjekte: Wohngebäude, Wohnungen, die neu gebaut (nicht renoviert) werden.
Können beide kombiniert werden?
Ja — aber mit Einschränkungen. Das BMF-Schreiben vom 5.10.2023 bestätigt die Kombinierbarkeit:
Kombination degressive AfA + §7b Sonder-AfA:
| Jahr | Degressive AfA (5% auf Restbuchwert) | §7b Sonder-AfA (5% auf Anschaffungskosten) | Gesamt |
|---|---|---|---|
| Jahr 1 | 20.000 € | 20.000 € | 40.000 € |
| Jahr 2 | 19.000 € | 20.000 € | 39.000 € |
| Jahr 3 | 18.050 € | 20.000 € | 38.050 € |
| Jahr 4 | 17.148 € | 20.000 € | 37.148 € |
Gesamte AfA Jahre 1–4: ca. 154.000 € auf eine 400.000 € Immobilie — fast 40% des Gebäudewerts in 4 Jahren abgeschrieben.
Was sich ausschließt
§7b + Denkmal-AfA (§7i): Nicht kombinierbar. Wer Denkmal-AfA nutzt, kann keine §7b-Sonder-AfA beanspruchen.
Degressive AfA + IAB (§7g): Kombinierbar, aber mit Vorsicht: Der IAB (Investitionsabzugsbetrag) mindert die AfA-Basis — die Kombination sollte gerechnet werden.
§7b + private Eigennutzung: Kein Abzug. § 7b setzt Vermietung zu Wohnzwecken voraus.
Wann lohnt die Kombination besonders?
Die Kombination ist besonders wertvoll, wenn:
- Du ein hohes Einkommen hast und sofort hohe Steuerersparnisse brauchst
- Du die 10-Jahres-Mietbindung des §7b ohnehin einhalten willst
- Du den Barwert der Steuerersparnisse maximieren willst (frühzeitige Abschreibung = mehr Barwert)
Der Förder-Kombinator rechnet dir genau aus, was die Kombination in deinem spezifischen Fall bringt — in Euro, nicht in Prozent.
AfA-Potenzial noch nicht ausgeschöpft?
Die AfA-Optimierung findet die übersehenen Abschreibungs-Hebel in deinem Portfolio.
AfA-Optimierung entdecken →Tim Fahje
Steuerberater · Fachberater für Immobilienbesteuerung
Spezialisiert auf Immobilieninvestoren seit 15+ Jahren. Holdingstrukturen, Einspruchsverfahren, Familienübertragung — ich kenne die Fallstricke, weil ich selbst investiere.
Veröffentlicht am 19. Februar 2026
Weiterführende Artikel
Immobilien steueroptimieren 2026: AfA, Kaufpreisaufteilung & RND-Gutachten im Überblick
Immobilien-Abschreibungen lassen sich durch Kombination aus degressive AfA, Sonder-AfA und Restnutzungsdauer-Gutachten maximieren. Entscheidend ist die korrekte Kaufpreisaufteilung: Ein höherer Gebäudeanteil erhöht die AfA-Basis. BFH-Urteile sichern die Strategie gerichtsfest ab.
Wie maximiere ich die AfA-Basis durch eine optimale Kaufpreisaufteilung?
Die AfA-Basis ist nur der Gebäudeanteil. Den Gebäudeanteil maximierst du mit einem kaufpreisbezogenen Gutachten statt der BMF-Arbeitshilfe. Das Finanzamt muss ein methodisch sauberes Gutachten akzeptieren — BFH IX R 13/22.
Was zählt zur 15%-Grenze bei Sanierung — und wie vermeidest du anschaffungsnahe Herstellungskosten?
Überschreiten Sanierungskosten innerhalb von 3 Jahren nach Kauf 15% des Gebäudekaufpreises (netto), gelten sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten — nicht sofort abzugsfähig, sondern nur über die AfA. Betroffen sind auch versteckte Mängel, die erst nach dem Kauf entdeckt werden.