Ab wann gelte ich als gewerblicher Grundstückshändler? Die 3-Objekt-Grenze erklärt
Die 3-Objekt-Grenze besagt: Wer innerhalb von 5 Jahren mehr als 3 Immobilien kauft und verkauft, gilt als gewerblicher Grundstückshändler. Folge: Gewerbesteuer auf alle Verkäufe, Verlust der 10-Jahresfrist, Verlust der erweiterten Kürzung. Die Grenze gilt auch für GmbHs.
Was ist die 3-Objekt-Grenze?
Die 3-Objekt-Grenze ist ein BFH-Grundsatz (GrS 1/98): Wer innerhalb von 5 Jahren mehr als 3 Immobilien kauft und verkauft, betreibt gewerblichen Grundstückshandel.
Wichtig: Es zählen Kauf und Verkauf. Wer kauft und langfristig hält, ist nicht betroffen.
Die Folgen des gewerblichen Grundstückshandels
- Gewerbesteuer auf Verkaufsgewinne (ca. 15–17%)
- Verlust der 10-Jahresfrist — alle Verkaufsgewinne sind steuerpflichtig
- Verlust der erweiterten Kürzung (§ 9 Nr. 1 GewStG) in der GmbH
- Infizierung früherer Verkäufe — rückwirkende Umqualifizierung möglich
- Privates Restportfolio kann betroffen sein — in schweren Fällen auch privat gehaltene Objekte
Was zählt zur 3-Objekt-Grenze?
| Zählt | Zählt nicht |
|---|---|
| Eigentumswohnungen | Erbte und sofort verkaufte Objekte (Ausnahme) |
| Einfamilienhäuser | Selbstgenutztes Eigenheim (in den meisten Fällen) |
| Mehrfamilienhäuser als Ganzes | Zwangsverkäufe |
| GmbH-Anteile an Immobilien-GmbHs |
Gestaltungsmöglichkeiten
Option 1: Halten statt verkaufen Halte Objekte länger als 5 Jahre ab Kauf, bevor du verkaufst. Die 5-Jahresfrist setzt mit jedem Kauf neu an.
Option 2: GmbH-Struktur nutzen In einer korrekt strukturierten GmbH können Immobilien-Verkäufe steuerlich anders behandelt werden — aber Achtung: Die 3-Objekt-Grenze gilt auch für GmbHs.
Option 3: Zeithorizont planen Nicht mehr als 3 Objekte in einem 5-Jahres-Fenster verkaufen. Lass dir einen Zeitplan erstellen.
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Steuerberater · Fachberater für Immobilienbesteuerung
Spezialisiert auf Immobilieninvestoren seit 15+ Jahren. Holdingstrukturen, Einspruchsverfahren, Familienübertragung — ich kenne die Fallstricke, weil ich selbst investiere.
Veröffentlicht am 12. Februar 2026
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