Wann ist der richtige Zeitpunkt für die Ehegattenschaukel?
Die Ehegattenschaukel ist BFH-anerkannt: Ein Ehegatte verkauft zum Marktpreis an den anderen — der Käufer schreibt auf den neuen Kaufpreis ab. Voraussetzung: Marktpreisverkauf, echter Eigentumsübergang, keine Scheingeschäfte.
Was ist die Ehegattenschaukel?
Die Ehegattenschaukel ist ein steuerlich anerkanntes Gestaltungsmodell, bei dem ein Ehegatte eine Immobilie an den anderen zum Marktpreis verkauft. Dadurch entstehen beim Käufer neue Anschaffungskosten — und damit eine höhere AfA-Basis.
Beispiel:
- Kaufpreis 1990: 200.000 € → AfA-Basis 200.000 € → jährliche AfA: 4.000 €
- Verkauf an Ehepartner 2024 zum Marktpreis: 600.000 € → neue AfA-Basis: 600.000 € → jährliche AfA: 12.000 €
- Ergebnis: 8.000 € mehr AfA pro Jahr — über 25 Jahre = 200.000 € Steuervorteil
Die entscheidenden Voraussetzungen
1. Marktpreisverkauf Der Verkaufspreis muss dem tatsächlichen Marktwert entsprechen. Ein Gutachten ist ratsam, um den Fremdvergleich zu dokumentieren.
2. Tatsächlicher Eigentumswechsel Der Verkauf muss notariell vollzogen werden und es muss sich um einen echten wirtschaftlichen Vorgang handeln — kein Scheingeschäft.
3. Spekulationsfristen beachten Verkauft der erste Ehegatte innerhalb der 10-Jahresfrist, fällt Einkommensteuer auf den Gewinn an. Das Timing ist daher entscheidend: Die Ehegattenschaukel ist am sinnvollsten nach Ablauf der Spekulationsfrist.
4. Finanzierungsstruktur Der Käufer muss den Kaufpreis wirklich zahlen. Ein Darlehen zwischen Ehegatten ist möglich, muss aber marktüblich gestaltet sein (Schriftform, Zinssatz, Tilgungsplan).
Das optimale Timing
| Situation | Empfehlung |
|---|---|
| Immobilie >10 Jahre gehalten | Idealer Zeitpunkt — keine Spekulationssteuer |
| Immobilie 8–10 Jahre | Warten, bis 10-Jahresfrist abläuft |
| Immobilie <8 Jahre | Andere Optimierungsmethoden prüfen |
Häufige Fehler
- Zu niedriger Kaufpreis: Schenkungssteuer-Risiko bei Unterschreitung des Marktwerts
- Kein Gutachten: Ohne Wertnachweis kann das FA den Preis anzweifeln
- Unklare Finanzierung: Darlehensverträge müssen wie unter Fremden ausgestaltet sein
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Steuerberater · Fachberater für Immobilienbesteuerung
Spezialisiert auf Immobilieninvestoren seit 15+ Jahren. Holdingstrukturen, Einspruchsverfahren, Familienübertragung — ich kenne die Fallstricke, weil ich selbst investiere.
Veröffentlicht am 5. Februar 2026
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