Wann verliert die vvGmbH die erweiterte Kürzung — und wie verhinderst du es?

Was ist die erweiterte Kürzung?

Grundsätzlich zahlen GmbHs auf alle Erträge Gewerbesteuer (ca. 15–17%). Die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG befreit Immobilien-GmbHs vollständig von dieser Gewerbesteuer — vorausgesetzt, die GmbH ist ausschließlich vermögensverwaltend tätig.

In Euro: Bei einer vvGmbH mit 200.000 € Mietüberschuss pro Jahr bedeutet die erweiterte Kürzung eine Gewerbesteuerersparnis von ca. 30.000–34.000 € jährlich.

Wann fällt die erweiterte Kürzung weg?

Die erweiterte Kürzung fällt weg, sobald die GmbH auch nur geringfügige gewerbliche Einnahmen erzielt. Es reicht aus, dass ein einziger Euro gewerblich ist — dann verliert die GmbH die erweiterte Kürzung für das gesamte Jahr, auf alle Mieteinnahmen.

Die häufigsten Infektionsquellen:

1. PV-Anlage auf dem Dach: Wenn die GmbH Strom in das öffentliche Netz einspeist, erzielt sie gewerbliche Einnahmen. Die Bagatellgrenze liegt bei 10% der Gesamterträge — aber die Rechtsprechung ist uneinheitlich. Urteil BFH IV R 44/10: Bereits kleine gewerbliche Einnahmen können die erweiterte Kürzung gefährden.

2. Möblierte Vermietung mit Zusatzleistungen: Normale Möblierung ist keine gewerbliche Tätigkeit. Aber: Wer Reinigungsservice, Wäscheservice, Rezeptionsdienste oder ähnliches anbietet, wird gewerblich.

3. Kurzzeitvermietung (Airbnb etc.): Kurzzeitvermietung mit Frühstück, Reinigung oder anderen hoteltypischen Leistungen kann gewerblich sein.

4. Betriebsaufspaltung: Wenn die GmbH eine wesentliche Betriebsgrundlage (z.B. ein Büro) an ein verbundenes Betriebsunternehmen vermietet, entsteht Betriebsaufspaltung — und damit gewerbliche Einkünfte.

5. Nebentätigkeiten: Verwaltung fremder Grundstücke, Hausverwaltung für Dritte, Maklerleistungen.

Wie groß ist das Risiko wirklich?

Das Tückische: Das Finanzamt prüft das gesamte Geschäftsjahr retroaktiv. Wenn die PV-Anlage im Oktober in Betrieb geht und bis Dezember 1.000 € Strom-Einnahmen erzeugt, kann die erweiterte Kürzung für das gesamte Jahr verloren gehen.

Bei einer GmbH mit 500.000 € Mieteinnahmen bedeutet das: 75.000–85.000 € Gewerbesteuer nachzahlen — für ein gesamtes Jahr.

Die Lösung: Schwester-GmbH für gewerbliche Tätigkeiten

Die sauberste Lösung: Alle gewerblichen Tätigkeiten werden in eine separate Gesellschaft ausgelagert — eine Schwester-GmbH oder Betriebs-GmbH.

Beispielstruktur:

• vvGmbH (hält Immobilien, vermietet): Nur Vermietungserträge → erweiterte Kürzung bleibt
• Betriebs-GmbH (betreibt PV-Anlage, Hausverwaltung): Gewerbliche Erträge → keine erweiterte Kürzung, aber das schadet der vvGmbH nicht

Wichtig: Die Betriebs-GmbH ist eine eigenständige Gesellschaft. Beide GmbHs können Gesellschafter der Holding sein — das schafft Flexibilität und Trennung.

Bagatellgrenzen: Gibt es Ausnahmen?

Die Rechtsprechung kennt eine ungeschriebene Bagatellgrenze — aber ihre Höhe ist umstritten. Der BFH hat in einigen Urteilen angedeutet, dass sehr geringe gewerbliche Einnahmen (unter 1–3% der Gesamteinnahmen) die erweiterte Kürzung nicht gefährden. Verlässlich ist diese Grenze aber nicht.

Unsere Empfehlung: Auf Bagatellgrenzen verlassen ist ein gefährliches Spiel. Die strukturelle Trennung über eine Schwester-GmbH ist die rechtssichere Lösung.

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