GmbH-Immobilien finanzieren: Welche Banken geben Kredite und wie du sie überzeugst

Warum GmbH-Finanzierungen komplizierter sind

Banken finanzieren Immobilien in GmbH-Strukturen grundsätzlich — aber sie machen es oft anders als bei privaten Investoren. Die zentrale Herausforderung: Die GmbH hat (zumindest anfangs) keine Bonität, keine Kredithistorie und keine persönliche Haftung des Gesellschafters, die automatisch greift.

Das bedeutet nicht, dass du keine Finanzierung bekommst. Es bedeutet, dass du die Bankgespräche besser vorbereiten musst.

Welche Banken finanzieren GmbH-Immobilien?

Nicht alle Banken sind gleich aufgestellt. Hier eine Übersicht:

Volksbanken und Raiffeisenbanken: Oft die zugänglichsten für GmbH-Immobilienfinanzierungen — gerade für lokale Investoren. Entscheidungen werden dezentraler getroffen. Persönliche Beziehungen zählen.

Sparkassen: Ähnliches Profil wie Volksbanken. Vorteil: breite Regionalpräsenz. Nachteil: Kreditpolitik teils konservativ.

Privatbanken (Berenberg, M.M. Warburg etc.): Für größere Portfolios (ab 5 Mio. € Gesamtvolumen) interessant. Besseres Verständnis für komplexe GmbH-Strukturen, aber höhere Mindestvolumina.

Spezialisierte Immobilienfinanzierer (PBB, Berlin Hyp etc.): Für professionelle Investoren mit größeren Portfolios. Erfordern höhere Eigenkapitalquoten (25–35 %), bieten aber Erfahrung mit Holding-Strukturen.

Großbanken (Deutsche Bank, Commerzbank etc.): Meist schwieriger für mittelgroße GmbH-Portfolios. Strenge Kreditbeschlussgrenzen und Compliance-Anforderungen.

Was die Bank sehen will

Banken prüfen bei GmbH-Finanzierungen:

1. Kapitaldienstfähigkeit

Die GmbH muss nachweisen, dass die Mieteinnahmen den Schuldendienst (Zinsen + Tilgung) tragen können — typischerweise mit einer Schuldendienstdeckungsquote (DSCR) von 1,2–1,5.

Formel: DSCR = Nettomieteinnahmen / (Zinsen + Tilgung)

Beispiel: Jahresmiete 60.000 €, Zinsen 18.000 €, Tilgung 10.000 € → DSCR = 60.000 / 28.000 = 2,14 → sehr gut.

2. Eigenkapital

Banken erwarten bei GmbH-Finanzierungen meist 20–30 % Eigenkapital. Das kann aus verschiedenen Quellen kommen:

• Gesellschafterdarlehen (muss marktüblich verzinst sein!)
• Einlagen des Gesellschafters
• Gewinne aus anderen GmbH-Immobilien (Thesaurierung)

3. Transparenz der Gesellschaftsstruktur

Holding-Struktur? Muss erklärt und dokumentiert sein. Banken wollen verstehen, wer hinter der GmbH steht und welche anderen Gesellschaften involviert sind.

4. Steuerliche Compliance

Viele Banken fragen neuerdings nach steuerlichen Risiken: Gibt es offene Betriebsprüfungen? Gibt es vGA-Risiken? Ein sauberes steuerliches Fundament (dokumentierte Gesellschafterdarlehen, korrekte Kaufpreisaufteilung) verbessert die Bonität.

Das Gesellschafterdarlehen: Eigenkapital-Ersatz

Was ist ein Gesellschafterdarlehen? Du als Gesellschafter leihst deiner GmbH Geld — dieses fungiert als Eigenkapital-Ersatz, wird aber steuerlich wie Fremdkapital behandelt.

Vorteil: Zinsen auf das Darlehen mindern den GmbH-Gewinn (Betriebsausgabe). Du erhältst Zinseinkünfte — die du wiederum mit Abgeltungsteuer (25 %) versteuerst.

Marktüblicher Zinssatz (entscheidend!): Der Zinssatz muss dem entsprechen, was eine fremde Bank verlangen würde. BFH I R 57/19 hat klargestellt: Ein Zinssatz von 0 % oder 1 % kann zur vGA führen. Marktüblich sind aktuell (2026) ca. 2,5–4,5 %, je nach Laufzeit, Besicherung und Bonität der GmbH.

Formale Anforderungen:

• Schriftlicher Darlehensvertrag (vor der Auszahlung!)
• Klare Laufzeit und Rückzahlungsmodalitäten
• Zinssatz im Fremdvergleich nachvollziehbar
• Tatsächliche Zinsabflüsse (keine Stundung auf unbestimmte Zeit)

Das Bankgespräch: Vorbereitung ist alles

Das Kurzexposé

Bereite für jedes Bankgespräch ein 3–5-seitiges Kurzexposé vor:

1. Investorenprofil: Wer bist du, was ist dein Track Record, wie groß ist dein bisheriges Portfolio?
2. GmbH-Struktur: Gesellschaftsstruktur, Stammkapital, bestehende Verbindlichkeiten
3. Objekt: Lage, Zustand, Mieter, Miethistorie, Leerstandsquote
4. Finanzierung: Kaufpreis, gewünschter Kredit, Eigenkapitalnachweis, DSCR-Berechnung
5. Steuerliche Struktur: Kurze Erläuterung, warum die GmbH für dieses Investment sinnvoll ist

Eigenkapitalnachweis

Banken wollen sehen, dass das Eigenkapital tatsächlich vorhanden ist — und nicht nur auf dem Papier. Mögliche Nachweise:

• Kontoauszug der GmbH
• Kapitalerhöhungs-Urkunde
• Darlehensvertrag für Gesellschafterdarlehen

Nicht vergessen: Nebenkosten

GmbH-Immobilienfinanzierungen haben höhere Transaktionskosten: Notarkosten für GmbH-Kaufverträge, Grunderwerbsteuer (voll, da kein Grunderwerbsteuer-Privileg bei GmbH-Erwerb in vielen Konstellationen), Bereitstellungszinsen.

Holding als Finanzierungshebel

Die Holding-Struktur kann bei der Finanzierung helfen:

1. Equity Release aus anderen vvGmbHs: Die Holding kann Gewinne aus einer vvGmbH (bereits mit 0,75 % Steuer bei Verkauf) in eine neue vvGmbH als Eigenkapital einbringen.

2. Konzerninterne Darlehen: Holding leiht vvGmbH Eigenkapital — dieser Fluss ist innerhalb des Konzerns steuerlich neutraler als Gesellschafterdarlehen von privat.

3. Haftungsabschirmung: Jede vvGmbH haftet nur mit ihrem eigenen Vermögen. Das gibt Banken Sicherheit und macht die Gesamtstruktur transparenter.

FAQ

Muss ich für die GmbH-Finanzierung persönlich bürgen? Manche Banken verlangen eine Bürgschaft des Gesellschafters — gerade bei jungen GmbHs ohne Kredithistorie. Verhandle darüber: Bei guter Bonität und solider GmbH-Struktur ist eine persönliche Bürgschaft oft vermeidbar.

Welche Eigenkapitalquote brauche ich realistisch? Bei Regionalbanken oft 20–25 %. Bei Spezialfinanzierern für größere Portfolios manchmal 15–20 % möglich, wenn die DSCR sehr gut ist.

Kann ich das Gesellschafterdarlehen auch nachträglich in Eigenkapital umwandeln? Ja — das nennt sich Debt-to-Equity-Swap. Steuerliche Prüfung erforderlich (Kapitalerhöhung aus eigenen Mitteln).

Was tun, wenn die Bank ablehnt? Erst verstehen warum: War es die Bonität der GmbH, das Objekt oder die Eigenkapitalsituation? Dann: Andere Bank, anderes Eigenkapital-Konzept oder Objekt-Optimierung (bessere Mietrendite).