Wie baue ich eine Immobilien-Holding Schritt für Schritt auf?

Warum die Reihenfolge alles ist

Der häufigste Fehler beim Aufbau einer Immobilien-Holding: Die Tochter-GmbH (vvGmbH) wird zuerst gegründet, dann soll die Holding „drübergelegt” werden. Das Problem: Wenn Immobilien später von der vvGmbH in die Holding eingebracht werden, löst das Grunderwerbsteuer aus.

Die richtige Reihenfolge:

1. Holding GmbH gründen
2. vvGmbH als 100%-Tochter der Holding gründen
3. Neue Immobilien direkt in der vvGmbH kaufen

So kauft die vvGmbH Immobilien von Anfang an — kein Umweg über privates Eigentum, keine nachträgliche Einbringung.

Schritt 1: Holding GmbH gründen

Zeitaufwand: 4–6 Wochen ab Notartermin Kosten: Stammkapital 25.000 € (mind. 12.500 € einzahlen), Notargebühren ca. 1.500–2.500 €, Handelsregistereintragung ca. 150 €, Steuerberater ca. 2.000–3.000 €

Checkliste Holding-Gründung:

• Gesellschaftsvertrag (Satzung) aufsetzen — Zweck, Stammkapital, Gesellschafter, Geschäftsführung
• Notartermin für Beurkundung
• Eröffnung Geschäftskonto
• Stammkapital einzahlen (mind. 12.500 € sofort, Rest auf Abruf)
• Anmeldung beim Finanzamt (Fragebogen zur steuerlichen Erfassung)
• Handelsregistereintragung abwarten

Wichtige Satzungsklauseln:

• Unternehmensgegenstand: „Halten und Verwalten von Beteiligungen, insbesondere an grundbesitzhaltenden Gesellschaften”
• Gewinne können einbehalten werden (Thesaurierung)
• Mehrheitsverhältnisse bei Gesellschafterbeschlüssen

Schritt 2: vvGmbH als Tochter gründen

Wer gründet die vvGmbH? Die Holding GmbH — nicht du als Privatperson. Die Holding hält 100% der Anteile an der vvGmbH.

Zeitaufwand: Weitere 4–6 Wochen Kosten: Wieder 25.000 € Stammkapital (die Holding überweist das aus ihrem Eigenkapital), Notar und Handelsregister wie oben

Unternehmensgegenstand vvGmbH: „Erwerb, Halten, Verwalten und Vermieten von Grundstücken und Gebäuden”

Steuerlicher Trick: Die vvGmbH ist für die erweiterte Kürzung konzipiert — sie darf ausschließlich Vermietungseinkünfte erzielen. Kein Gewerbe, keine PV-Anlage im Netz, keine hoteltypischen Zusatzleistungen.

Schritt 3: Erste Immobilie kaufen

Die vvGmbH kauft jetzt direkt — ohne Umweg über privates Eigentum. Der Kaufvertrag wird auf den Namen der vvGmbH geschlossen, die vvGmbH tritt als Käufer auf.

Finanzierung: Entweder Bankfinanzierung auf die vvGmbH oder ein Gesellschafterdarlehen der Holding an die vvGmbH (zu fremdüblichen Konditionen).

Für weitere Immobilien: Zweite vvGmbH?

Bei wachsendem Portfolio macht es Sinn, mehrere vvGmbHs zu haben — z.B. nach Regionen, Strategien oder Risikoklassen getrennt. Die Holding hält dann 100% an mehreren vvGmbHs.

Wann eine zweite vvGmbH sinnvoll ist:

• Objekte mit unterschiedlichem Risikoprofil trennen
• Finanzierungen sauber trennen (jede GmbH hat eigene Bankverbindlichkeiten)
• Verkauf einzelner Objekte vorbereiten (Anteilsverkauf statt Direktverkauf — keine GrESt)

Zeitplan und Kosten im Überblick

Meilenstein	Zeitaufwand	Kosten (ca.)
Holding GmbH gründen	4–6 Wochen	5.000–8.000 € inkl. StB
vvGmbH als Tochter gründen	4–6 Wochen (parallel möglich)	3.000–6.000 €
Erste Immobilie kaufen	Nach Handelsregistereintragung	Kaufnebenkosten normal

Gesamte Setup-Kosten: 8.000–14.000 €. Diese amortisieren sich bei einer GmbH-Struktur mit 3+ Immobilien in der Regel innerhalb von 2–4 Jahren durch die Steuerersparnisse.

FAQ

Kann ich Immobilien aus meinem Privatvermögen in die GmbH einbringen? Ja, aber es fallen Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5–6,5%), ggf. Einkommensteuer auf stille Reserven (wenn Spekulationsfrist noch läuft) und oft Notarkosten für die Einbringung an. In den meisten Fällen ist es steuerlich besser, private Objekte privat zu lassen und neue Objekte direkt in der GmbH zu kaufen.

Was kostet die laufende Buchhaltung der GmbH-Struktur? Für zwei GmbHs (Holding + vvGmbH) rechne mit ca. 3.000–6.000 € p.a. für Steuerberater und Buchführung. Bei größerem Portfolio skaliert das moderat.