Immobilien auf Kinder übertragen: Schenkung, Nießbrauch, Supervermächtnis 2026

Die Grundfrage: Schenken oder vererben?

Die Erbschaftsteuer auf Immobilien kann erheblich sein — und in vielen Fällen völlig legal vermieden werden. Der entscheidende Faktor: Zeit. Wer früh plant, kann Freibeträge mehrfach nutzen. Wer zu spät anfängt, verschenkt bares Geld.

Die Freibeträge: Die Basis jeder Übertragungsstrategie

Die Schenkungsteuer-Freibeträge sind großzügig — wenn man sie kennt und rechtzeitig nutzt:

Das 10-Jahres-Fenster: Die Freibeträge erneuern sich alle 10 Jahre. Wer mit 40 anfängt zu schenken, kann bis 80 mehrfach schenken — und enorme Schenkungsteuern sparen.

Beispiel: Familie mit zwei Kindern, Immobilienvermögen 1,6 Mio. €. Wert je Kind: 800.000 €. Freibetrag je Kind (beide Eltern): 800.000 €. Ergebnis: Keine Erbschaftsteuer — wenn die Übertragung korrekt strukturiert ist.

Übertragungsform 1: Die einfache Schenkung

Die einfachste Form: Du überträgst das Eigentum zu Lebzeiten auf dein Kind. Das Kind wird sofort Eigentümer. Du verlierst den Einfluss auf das Objekt.

Steuerlich: Die Schenkung wird mit dem Verkehrswert angesetzt. Liegt der Wert unter dem Freibetrag: keine Steuer. Liegt er drüber: Schenkungsteuer auf den überschreitenden Betrag.

Praxis-Problem: Viele Eltern wollen die Immobilie noch zur Einkommenssicherung nutzen (Miete, Eigennutzung). Dann ist die schlichte Schenkung nicht ideal.

Übertragungsform 2: Schenkung mit Nießbrauch

Die Lösung: Du schenkst das Eigentum an dein Kind, behältst aber das Nießbrauchrecht. Das bedeutet: Du kannst die Immobilie weiter nutzen und die Mieteinnahmen vereinnahmen — das Kind hat nur das nackte Eigentum.

Steuerlicher Vorteil: Der Nießbrauch mindert den Schenkungswert. Je länger du voraussichtlich noch lebst (je nach Sterbetafel), desto größer ist der Abzug. Bei einem 55-jährigen Schenker mit einem Nießbrauchrecht auf eine Immobilie mit 50.000 € Jahresmiete kann der Abzug 500.000 € und mehr betragen.

Einkommensteuerlich: Der Nießbraucher (du) versteuert die Mieteinnahmen und setzt die AfA ab. Das Kind versteuert nichts — profitiert aber beim Erbfall: Der Nießbrauch endet, das Kind erhält das volle Eigentum ohne weiteren Schenkungsteuer-Anfall.

Übertragungsform 3: Kettenschenkung

Die Idee: Du schenkst Elternteil 1 → Elternteil 2 → Kind. So werden beide Freibeträge (400.000 € je Elternteil) gezielt eingesetzt.

Voraussetzung: Die Weiterschenkung darf nicht von vornherein vereinbart sein — sonst liegt eine direkte Schenkung vor. Zeitlicher Abstand von mehreren Wochen empfohlen.

Übertragungsform 4: GmbH-Anteile übertragen

Hast du deine Immobilien in einer GmbH, ist die Übertragung von GmbH-Anteilen oft steuerlich günstiger als die Übertragung einzelner Immobilien. Gründe:

• Immobilien in GmbH werden mit dem gemeinen Wert (oft unter Verkehrswert) angesetzt
• Bewertungsabschläge möglich
• Sukzessive Übertragung von Anteilen (z.B. jährlich 10 %) nutzt Freibeträge mehrfach

Das Berliner Testament: Die häufigste Falle

Das Berliner Testament ist in Deutschland weit verbreitet: Eheleute setzen sich gegenseitig als Alleinerben ein, die Kinder erben erst beim Tod des zweiten Elternteils.

Das Problem für Immobilieninvestoren: Beim Tod des ersten Elternteils geht das gesamte Vermögen auf den Überlebenden über. Beim Tod des zweiten erbt das Kind dann das gesamte Vermögen — und muss Erbschaftsteuer auf alles zahlen. Der Freibetrag des ersten Elternteils (400.000 €) geht verloren.

Beispiel: Immobilienvermögen 1,2 Mio. €. Mit Berliner Testament: Kind erbt beim zweiten Tod 1,2 Mio. €, Freibetrag 400.000 € → steuerpflichtig: 800.000 €. Steuerlast (Steuerklasse I, Satz 19 %): 152.000 €.

Ohne Berliner Testament (mit Supervermächtnis): Beim ersten Tod erbt Kind 400.000 € (steuerfrei). Beim zweiten Tod erbt Kind 800.000 €, Freibetrag wieder 400.000 € → steuerpflichtig: 400.000 €. Steuerlast: 60.000 €. Ersparnis: 92.000 €.

Das Supervermächtnis: Die Lösung

Das Supervermächtnis ist eine Klausel im Testament, die dem überlebenden Ehegatten erlaubt, den Kindern beim ersten Erbfall einen bestimmten Betrag zuzuwenden — und so den Freibetrag der Kinder beim ersten Erbfall zu nutzen, ohne die Versorgung des Überlebenden zu gefährden.

Funktionsweise: Kind erbt zunächst nur den Freibetrag (400.000 €), bekommt aber eine Forderung gegen den überlebenden Elternteil. Der Überlebende behält das eigentliche Vermögen, hat aber eine Verbindlichkeit.

Die Ehegattenschaukel

Die Ehegattenschaukel ist eine Strategie zur mehrfachen Nutzung von Freibeträgen zwischen Eheleuten und zugunsten der Kinder:

1. Ehegatte A überträgt Immobilie auf Ehegatte B (nutzt Freibetrag 500.000 €)
2. Ehegatte B überträgt die Immobilie auf Kind (nutzt Freibetrag 400.000 €)

Wichtig: Zwischen beiden Übertragungen muss ausreichend Zeit vergehen (BFH II R 6/20). Eine direkt geplante Kettenschenkung kann das Finanzamt als Gestaltungsmissbrauch werten.

FAQ

Kann ich meinen Kindern die Immobilie übertragen und trotzdem wohnen bleiben? Ja — durch ein Wohnrecht oder Nießbrauchrecht. Beides muss notariell beurkundet und ins Grundbuch eingetragen werden.

Was ist, wenn mein Kind noch minderjährig ist? Minderjährige können Immobilien oder Anteile geschenkt bekommen. Für die Schenkung ist ein Ergänzungspfleger erforderlich (da Eltern in diesem Fall nicht vertreten dürfen, wenn sie selbst Schenker sind).

Wann beginnt die 10-Jahres-Frist bei Schenkungen? Die Frist beginnt mit der rechtlichen Wirksamkeit der Schenkung (Eintragung ins Grundbuch bei Immobilien). Sie läuft 10 Jahre. Nach Ablauf: neue Schenkung mit frischem Freibetrag möglich.

Was kostet eine Schenkung? Notar: ca. 0,5–1 % des Immobilienwerts. Grundbucheintrag: ca. 0,2–0,5 %. Bei Nießbrauch: Schätzungsgutachten ca. 500–1.000 €. Steuerberatung: 1.500–3.000 €.