Welche Banken finanzieren Immobilien in der GmbH — und was musst du wissen?

Das Problem: Nicht jede Bank kennt GmbH-Strukturen

Viele Immobilieninvestoren erleben es: Sie gründen die Holding, wollen das erste Objekt über die vvGmbH finanzieren — und die Hausbank lehnt ab. „Wir finanzieren grundsätzlich keine GmbHs für Privatimmobilien.”

Das liegt nicht daran, dass GmbHs schlechte Schuldner wären. Es liegt daran, dass viele Retail-Banken keine internen Prozesse für die Bewertung von Immobilien-GmbHs haben.

Warum ist GmbH-Finanzierung anders?

Haftungsfrage: Bei der Privatfinanzierung haftet der Kreditnehmer persönlich. Bei der GmbH haftet die GmbH — eine juristische Person ohne persönliche Haftung des Gesellschafters (außer bei Bürgschaft).

Bewertung: Die Bank bewertet nicht nur die Immobilie, sondern die gesamte GmbH als Kreditnehmer — inkl. Eigenkapital, Jahresabschluss, Gesellschafterstruktur.

Jahresabschluss: Eine neue GmbH hat keinen Jahresabschluss. Das macht das erste Finanzierungsjahr schwieriger.

Risikobewertung: Banken sehen GmbHs als höheres Ausfallrisiko, da die Durchgriffshaftung fehlt. Das schlägt sich in Zinsaufschlägen nieder (0,2–0,8% über Privatkredit).

Welche Banken finanzieren GmbH-Immobilien?

Offene Banken (typischerweise):

• Volksbanken und Raiffeisenbanken mit gewerblicher Immobilienabteilung
• Deutsche Bank, Commerzbank (gewerbliche Immobilienfinanzierung)
• Aareal Bank, Berlin Hyp (spezialisierte Immobilienfinanzierer)
• Einige Direktbanken für einfachere Strukturen

Kritische Banken:

• Sparkassen (stark regional unterschiedlich)
• ING, DKB, Comdirect (oft nur Privatfinanzierung)
• Bausparkassen (häufig keine GmbH-Finanzierung)

Wichtig: Die Bankenlandschaft ändert sich — und ist regional sehr unterschiedlich. Was in München gilt, gilt nicht in Hamburg. Ein aktueller Banken-Benchmark ist entscheidend.

Was Banken bei GmbH-Finanzierungen prüfen

1. Gesellschafterstruktur: Wer hält wie viele Anteile? Gibt es Mehrheitsgesellschafter?

2. Geschäftsführer: Wer führt die GmbH und hat er Erfahrung mit Immobilien?

3. Jahresabschluss: Bei neuen GmbHs: Eigenkapitalausstattung, BWA, Liquiditätsplanung.

4. Immobilien-Portfolio: Was hält die GmbH bereits? Mietverträge, Leerstandsquote, Objekt-Einzelwerte.

5. Cashflow: Reicht der Miet-Cashflow für den Schuldendienst? Typisch: DSCR (Debt Service Coverage Ratio) ≥ 1,2.

6. Bürgschaft: Viele Banken verlangen eine persönliche Bürgschaft des Gesellschafters — auch wenn das den GmbH-Vorteil (Haftungsbeschränkung) für diese Finanzierung aufhebt.

Konditionenunterschiede: Privat vs. GmbH

Aspekt	Privatfinanzierung	GmbH-Finanzierung
Typischer Zinsaufschlag	0% (Referenz)	+0,2–0,8%
LTV (Loan-to-Value)	70–80%	60–75%
Jahresabschluss nötig	Nein	Ja (oft ab 2. Jahr)
Bürgschaft	Nein	Oft ja
Bearbeitungszeit	4–6 Wochen	6–12 Wochen

Wie du das Bankgespräch richtig vorbereitest

Die häufigste Fehlerursache ist eine schlechte Gesprächsvorbereitung. Banken erwarten ein vollständiges, professionell aufbereitetes Unterlagenpaket.

Mindest-Unterlagen:

• GmbH-Jahresabschlüsse (oder BWA für neue GmbHs)
• Gesellschaftsvertrag + Handelsregisterauszug
• Übersicht aller GmbH-Immobilien (Objekte, Werte, Mietverträge)
• Cashflow-Berechnung für das zu finanzierende Objekt
• Lebenslauf Geschäftsführer mit Immobilienerfahrung

Das Bankgespräch-Briefing aus dem Finanz-Ingenieur enthält ein vollständig aufbereitetes Unterlagenpaket — strukturiert so, wie die Bank es sehen will.

Gesellschafterdarlehen als Alternative

Wenn die Bank für das erste Objekt in der GmbH nicht finanziert: Gesellschafterdarlehen als Brückenfinanzierung. Du leihst der GmbH Geld (zu fremdüblichen Zinsen, schriftlich dokumentiert) — die GmbH kauft damit die Immobilie. Wenn der erste Jahresabschluss vorliegt, refinanziert die Bank.

Das Gesellschafterdarlehen muss fremdüblich sein — sonst droht eine verdeckte Gewinnausschüttung.