Soll ich zuerst die Holding oder die vvGmbH gründen? Vollständiger Leitfaden 2026
Eine Holdingstruktur besteht aus Holding GmbH als Dach und vvGmbHs als Tochtergesellschaften. Verkaufsgewinne in der GmbH sind zu 95% steuerfrei (effektiv 0,75%). Wichtig: erst Holding gründen, dann vvGmbH — die falsche Reihenfolge löst Grunderwerbsteuer aus.
GmbH vs. Holding: Die Grundentscheidung
Wenn du als Immobilieninvestor über eine GmbH-Struktur nachdenkst, steht eine grundlegende Frage am Anfang: Einfache GmbH oder Holding-Struktur?
Die Antwort hängt von deiner Situation ab — aber in den meisten Fällen ist die Holding die bessere Wahl, wenn du mehr als 2–3 Immobilien halten willst.
Was ist eine Holdingstruktur?
Eine Holdingstruktur für Immobilien besteht aus:
- Holding GmbH (Dachgesellschaft) — hält Anteile, verwaltet Kapital, schüttet aus
- vvGmbH 1 (operativ) — hält Immobilien in Region/Strategie 1
- vvGmbH 2 (operativ) — hält Immobilien in Region/Strategie 2
- …weitere vvGmbHs nach Bedarf
Der entscheidende Steuereffekt
Wenn eine vvGmbH eine Immobilie verkauft und den Gewinn an die Holding ausschüttet, sind 95% des Gewinns steuerfrei (§ 8b KStG). Die verbleibenden 5% unterliegen der Körperschaftsteuer von 15% — effektiver Steuersatz: 0,75%.
Zum Vergleich: Privat zahlt du auf Immobilienverkäufe innerhalb der 10-Jahresfrist bis zu 47% Einkommensteuer.
Die Gründungsreihenfolge ist entscheidend
Richtig: Erst Holding GmbH gründen, dann vvGmbH als Tochter.
Falsch: Erst vvGmbH gründen und später versuchen, eine Holding drüberzulegen.
Warum? Eine nachträgliche Einlage bestehender Immobilien in die GmbH löst Grunderwerbsteuer aus. Wenn die Holding-Struktur von Anfang an steht, kannst du neue Objekte direkt in der vvGmbH erwerben — steuerneutral.
FAQ
Wie viele Immobilien brauche ich für eine GmbH? Faustregel: Ab 4–6 Immobilien mit Gesamtwert >1 Mio. € lohnt sich die GmbH-Struktur. Die Gründungskosten (Notar, Steuerberater: ca. 5.000–8.000 €) amortisieren sich dann schnell.
Kann ich meine privaten Immobilien in die GmbH einbringen? Ja, aber es fallen Grunderwerbsteuer (3,5–6,5%) und ggf. Einkommensteuer auf stille Reserven an. In den meisten Fällen ist es steuerlich besser, private Objekte privat zu halten und neue Objekte in der GmbH zu kaufen.
Was ist mit der Grunderwerbsteuer? Bei Erwerb durch eine GmbH fällt ebenfalls Grunderwerbsteuer an. Der Vorteil liegt nicht in der GrESt-Ersparnis, sondern in der Körperschaftsteuer-Optimierung auf laufende Mieteinnahmen und Verkaufsgewinne.
Struktur aufbauen — aber wie?
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Steuerberater · Fachberater für Immobilienbesteuerung
Spezialisiert auf Immobilieninvestoren seit 15+ Jahren. Holdingstrukturen, Einspruchsverfahren, Familienübertragung — ich kenne die Fallstricke, weil ich selbst investiere.
Veröffentlicht am 15. Januar 2026
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Wie baue ich eine Immobilien-Holding Schritt für Schritt auf?
Eine Immobilien-Holding baust du so auf: 1. Holding GmbH gründen, 2. vvGmbH als 100%-Tochter der Holding gründen, 3. neue Immobilien direkt in der vvGmbH kaufen. Die Reihenfolge ist entscheidend — wer zuerst die vvGmbH gründet und dann die Holding drüberlegt, riskiert Grunderwerbsteuer.
Welche Banken finanzieren Immobilien in der GmbH — und was musst du wissen?
Nicht alle Banken finanzieren Immobilien in GmbHs — viele Sparkassen lehnen grundsätzlich ab. Volksbanken mit gewerblicher Abteilung und spezialisierte Immobilienfinanzierer sind offener. Der Schlüssel ist die richtige Aufbereitung der Unterlagen.