Wie maximiere ich die AfA-Basis durch eine optimale Kaufpreisaufteilung?

Warum die Kaufpreisaufteilung so wichtig ist

Wenn du eine Immobilie kaufst, setzt du deine AfA-Basis fest. Die AfA bezieht sich nur auf das Gebäude — nicht auf das Grundstück (Grund und Boden sind nicht abnutzbar).

Beispiel:

• Kaufpreis gesamt: 600.000 €
• Grundstücksanteil (Bodenrichtwert-Methode): 40% = 240.000 €
• Gebäudeanteil (AfA-Basis): 360.000 €
• Jährliche AfA (3%): 10.800 €

Alternativ-Szenario mit besserem Gutachten:

• Grundstücksanteil optimiert: 25% = 150.000 €
• Gebäudeanteil: 450.000 €
• Jährliche AfA (3%): 13.500 €

Unterschied: 2.700 € mehr AfA pro Jahr — über 10 Jahre 27.000 € zusätzliche Steuerersparnisse.

Das Problem: Die BMF-Arbeitshilfe

Das Finanzamt verwendet standardmäßig die BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung. Diese berechnet den Grundstücksanteil auf Basis des Bodenrichtwerts — und führt in vielen Städten zu sehr hohen Grundstücksanteilen.

Problem in Ballungsräumen: In München, Hamburg, Frankfurt sind die Bodenrichtwerte so hoch, dass die BMF-Arbeitshilfe Grundstücksanteile von 50–80% ausrechnet. Das bedeutet: Nur 20–50% des Kaufpreises ist AfA-Basis.

Das sagt der BFH: Die BMF-Arbeitshilfe ist keine verbindliche Rechtsgrundlage. BFH IX R 26/19: Das Finanzamt darf sich nicht allein auf die Arbeitshilfe stützen, wenn der Steuerpflichtige ein methodisch sauberes Gegengutachten vorlegt.

Drei Methoden zur Kaufpreisaufteilung

Methode 1: Bodenrichtwert (Finanzamt-Methode)

• Bodenrichtwert × Grundstücksfläche = Grundstückswert
• Rest = Gebäudewert
• Problem: In teuren Lagen sehr hoher Grundstücksanteil, geringe AfA-Basis

Methode 2: Sachwertverfahren

• Gebäudewert nach Sachwert (Herstellungskosten abzgl. Alterswertminderung)
• Grundstückswert nach Bodenrichtwert
• Aufteilung nach Verhältnis Sach- zu Gesamtwert
• Oft günstiger als BMF-Methode bei Altbauten

Methode 3: Kaufpreisbezogenes Ertragswertverfahren

• Gesamtwert durch Ertragswert (Mieteinnahmen kapitalisiert) bestimmt
• Aufteilung Gebäude/Grundstück nach lokalem Markt
• Oft günstiger bei hochpreisigen Lagen mit moderaten Mieten

Wann lohnt sich ein Gegengutachten?

Als Faustregel: Wenn die Differenz zwischen BMF-Arbeitshilfe und optimierter Aufteilung mehr als 10% des Kaufpreises beträgt.

Beispiel-Kalkulation:

• Kaufpreis: 800.000 €
• BMF-Methode: 50% Grundstück = 400.000 € Gebäude → AfA/Jahr 3% = 12.000 €
• Gutachten-Methode: 30% Grundstück = 560.000 € Gebäude → AfA/Jahr 3% = 16.800 €
• Mehr AfA/Jahr: 4.800 €, Steuervorteil (42% ESt): 2.016 €/Jahr
• Gutachtenkosten: ca. 1.500–3.000 €
• Amortisationszeit: 1–2 Jahre

Ab ca. 15.000 € jährlicher AfA-Differenz ist ein Gutachten fast immer wirtschaftlich.

Was das Gutachten enthalten muss

Damit das Finanzamt das Gutachten akzeptiert (und nicht pauschal ablehnt):

1. Qualifizierter Gutachter: Öffentlich bestellt und vereidigt, oder nachweislich qualifiziert (ImmoWertV)
2. Methodische Sauberkeit: Das angewandte Verfahren muss nachvollziehbar und begründet sein
3. Kaufpreisbezug: Die Aufteilung muss am tatsächlichen Kaufpreis orientiert sein — nicht an theoretischen Werten
4. Dokumentation: Alle Daten und Annahmen müssen belegt sein

Kaufpreisaufteilung bereits im Kaufvertrag fixieren

Wenn du schon vor dem Kauf weißt, dass du die Aufteilung optimieren willst: Lass die Aufteilung im Kaufvertrag verankern. Nach BFH IX R 13/22 ist eine vertraglich vereinbarte Kaufpreisaufteilung für das Finanzamt bindend — sofern keine offensichtliche Marktverzerrung vorliegt.

Vorgehensweise:

• Gutachter beauftragt und Aufteilung berechnen lassen
• Aufteilung mit Verweis auf das Gutachten im Kaufvertrag aufnehmen
• Finanzamt hat erhöhte Hürden, diese Aufteilung zu verwerfen

Der Förder-Kombinator enthält eine Checkliste für die Kaufvertrags-Klauseln zur Kaufpreisaufteilung.