Wie überträgt man Immobilien steuerfrei an Kinder — Nießbrauch oder Schenkung?

Was ist das Ziel der Immobilienübertragung?

Immobilien zu Lebzeiten zu übertragen ist steuerlich fast immer besser als der Erbfall — weil im Erbfall nur einmal übertragen wird und die Freibeträge nur einmal genutzt werden. Wer alle 10 Jahre schreibt, nutzt die Freibeträge mehrfach.

Die Freibeträge (Schenkungsteuer, alle 10 Jahre neu):

• Ehepartner: 500.000 €
• Kinder: 400.000 € pro Kind
• Enkel: 200.000 € pro Enkel

Bei 3 Kindern und einem Ehepartner: bis zu 1.700.000 € steuerfrei alle 10 Jahre. Über 30 Jahre: bis zu 5.100.000 €.

Direkte Schenkung: Simpel, aber manchmal zu teuer

Bei einer direkten Schenkung überträgst du die Immobilie sofort und vollständig. Der steuerliche Wert der Immobilie (Grundbesitzwert nach BewG) wird auf den Freibetrag angerechnet.

Problem: Hochwertige Immobilien überschreiten schnell den Freibetrag. Was über dem Freibetrag liegt, wird mit 7–30% Schenkungssteuer belegt (je nach Verwandtschaftsgrad und Überschreitung).

Vorteil: Einfach. Keine laufende Komplexität.

Nießbrauchschenkung: Übertragen und trotzdem Einnahmen behalten

Bei der Nießbrauchschenkung überträgst du das Eigentum der Immobilie, behältst aber das Recht, die Immobilie zu nutzen und die Mieteinnahmen zu kassieren — auf Lebenszeit oder für einen bestimmten Zeitraum.

Steuerlicher Trick: Der Nießbrauch mindert den Schenkungswert erheblich. Der Barwert des Nießbrauchs (Mieteinnahmen × Restlebenserwartung) wird vom Immobilienwert abgezogen.

Beispiel:

• Immobilie: 600.000 €
• Barwert Nießbrauch (60-jähriger Elternteil, 2.000 €/Monat Miete): ca. 200.000 €
• Schenkungswert: 400.000 € → exakt der Freibetrag, keine Schenkungssteuer

Für die Eltern: Mieteinnahmen laufen weiter. Für das Kind: Eigentümer — spätere Wertsteigerungen gehören dem Kind.

Achtung — steuerliche Konsequenz: Das Kind kann keine Werbungskosten mehr geltend machen (die Immobilie gehört zwar dem Kind, aber der Nießbraucher trägt die Kosten). Wenn die Eltern die Kosten tragen, sind sie beim Nießbraucher als Werbungskosten abziehbar.

Kettenschenkung: Freibeträge verdoppeln

Die Kettenschenkung nutzt die Freibeträge zweimal:

1. Du schenkst die Immobilie deinem Ehepartner (Freibetrag: 500.000 €)
2. Dein Ehepartner schenkst sofort weiter an die Kinder (Freibetrag: 400.000 € pro Kind)

Ergebnis: Das Vermögen passiert zwei Freibetrags-Filter. Was allein an die Kinder nicht steuerfrei übertragen werden könnte, kann über den Umweg über den Ehepartner steuerfrei werden.

Voraussetzung: Der Ehepartner muss tatsächlich Eigentümer werden und frei entscheiden können, ob und wann er weiterschenkt. Die Weiterschenkung darf nicht vorab vertraglich festgelegt sein — sonst sieht das Finanzamt einen einheitlichen Schenkungsvorgang.

Was ist besser: Nießbrauch oder direkte Schenkung?

Situation	Empfehlung
Immobilienwert unter Freibetrag	Direkte Schenkung (einfacher)
Immobilienwert über Freibetrag, Eltern wollen Einnahmen behalten	Nießbrauchschenkung
Mehrere Kinder, hoher Immobilienwert	Kettenschenkung + Nießbrauch
Eltern wollen steuerliche Absetzbarkeit	Nießbrauch mit Kostentragung durch Nießbraucher

FAQ

Muss die Schenkung notariell beurkundet werden? Ja, bei Immobilien immer. Die Auflassung (Eigentumsübertragung im Grundbuch) erfordert notarielle Beurkundung. Auch der Nießbrauch wird im Grundbuch eingetragen.

Was passiert, wenn das Kind die Immobilie früh verkauft? Wenn das Kind innerhalb von 10 Jahren nach Schenkung verkauft und die Eltern die Anschaffungskosten getragen haben, kann die 10-Jahresfrist des § 23 EStG (Spekulationssteuer) angewendet werden — gerechnet ab dem ursprünglichen Kaufdatum der Eltern.

Kann der Nießbrauch widerrufen werden? Ja, wenn ein Widerrufsvorbehalt im Vertrag vereinbart ist. Dann wird die Schenkung steuerlich nicht sofort wirksam. Ohne Widerrufsvorbehalt ist der Nießbrauch unwiderruflich — der Schenkungswert ist dann sofort festgestellt.