Steuerfallen für Immobilieninvestoren: 3-Objekt-Grenze, vGA und Betriebsaufspaltung

Warum Compliance für Immobilieninvestoren besonders wichtig ist

Immobilienrecht ist komplex, und kleine Fehler haben große Konsequenzen. Ein einziger falsch strukturierter Verkauf kann rückwirkend alle Gewinne der letzten 5 Jahre in gewerbliche Einkünfte verwandeln. Eine falsch strukturierte PV-Anlage auf dem GmbH-Dach kann die Gewerbesteuer-Vergünstigung der gesamten GmbH kosten. Hier sind die fünf wichtigsten Compliance-Risiken für Immobilieninvestoren.

Falle 1: Die 3-Objekt-Grenze

Die Regel: Wer innerhalb von 5 Jahren mehr als 3 Objekte verkauft, gilt als gewerblicher Grundstückshändler — mit fatalen steuerlichen Folgen.

Was zählt als Objekt:

• Jedes einzelne Wohnungseigentum (auch Eigentumswohnungen)
• Grundstücke
• Unbebaute Grundstücke
• Beteiligungen an Grundstücksgesellschaften

Die Konsequenzen: Alle Gewinne aus dem gewerblichen Grundstückshandel werden als Gewerbeertrag besteuert (Gewerbesteuer + Einkommensteuer). Schlimmer: Der gewerbliche Grundstückshandel kann rückwirkend auf frühere Jahre ausgedehnt werden — auch auf Objekte, die du vor Jahren verkauft hast.

Grauzonen:

• Zwangsversteigerungen, Scheidungsverkäufe und Erbschaftsverkäufe zählen grundsätzlich nicht
• Schenkungen und Erbschaften vor dem Verkauf sind in der Regel unschädlich
• GmbH-Immobilien und private Immobilien werden getrennt gezählt

Schutzstrategien:

• Objekte in GmbH halten (GmbH und private Sphäre werden getrennt gezählt)
• Verkaufsplanung: Zeitlich verteilen, um die 5-Jahres-Frist zu umgehen
• Bei grenzwertigen Situationen: Steuerberatung vor dem Verkauf

Risiko-Radar: Wer 2–3 Objekte verkauft hat und unsicher ist, ob das nächste zählt — jetzt prüfen lassen. Ein “Einspruchs-Baukasten” nützt wenig, wenn das Finanzamt bereits festgestellt hat, dass du gewerblicher Händler bist.

Falle 2: Verdeckte Gewinnausschüttung (vGA)

Das Problem: Wenn du als GmbH-Gesellschafter Transaktionen mit deiner eigenen GmbH zu nicht-marktüblichen Konditionen abschließt, spricht das Finanzamt von einer verdeckten Gewinnausschüttung (vGA). Die Konsequenz: steuerliche Nachbelastung, als hättest du den Betrag regulär ausgeschüttet.

Häufigste vGA-Fallen für Immobilieninvestoren:

1. Gesellschafterdarlehen unter Marktzins: Du leihst deiner GmbH Geld zu 0 % oder 1 %, obwohl der Markt 3–4 % verlangt. Das Finanzamt: Die Differenz ist eine vGA — du hast dir quasi einen Zinsvorteil “ausgeschüttet”. Konsequenz: Abgeltungsteuer + Kirchensteuer auf den fiktiven Zinsvorteil.

BFH I R 57/19: Der Fremdvergleichszinssatz liegt aktuell bei mindestens 2,5–3,5 % — je nach Laufzeit und Besicherung.

2. Miete unter Marktzins: Du vermietest deine Privatwohnung an die GmbH (als Büro etc.) zu einem zu niedrigen Mietzins. Das Finanzamt: vGA in Höhe der Mietzins-Differenz.

3. Gesellschafter-Verrechnungskonten: Du entnimmst laufend Geld aus der GmbH ohne Zinsen. Ab einem bestimmten Betrag: vGA-Gefahr.

Schutzstrategie:

• Gesellschafterdarlehen: Immer zu Marktkonditionen (schriftlicher Darlehensvertrag, marktüblicher Zins, klare Rückzahlungsmodalitäten)
• Fremdüblichkeitsnachweis dokumentieren und regelmäßig aktualisieren

Falle 3: Betriebsaufspaltung

Was ist Betriebsaufspaltung? Wenn du als Privatperson oder über eine Personengesellschaft eine Immobilie an deine eigene GmbH vermietest, kann das Finanzamt eine Betriebsaufspaltung annehmen. Die Folge: Die Immobilie wird steuerlich zum Betriebsvermögen — mit allen negativen Konsequenzen (Aufgabegewinn bei Verkauf voll steuerpflichtig, kein Steuerfreiheit nach 10 Jahren).

Wann liegt Betriebsaufspaltung vor:

• Personelle Verflechtung: Du beherrschst beide “Betriebe”
• Sachliche Verflechtung: Die an die GmbH vermietete Immobilie ist wesentliche Betriebsgrundlage

Risiko-Situation: Du hast privat eine Gewerbeimmobilie und vermietest sie an deine eigene GmbH. Das kann Betriebsaufspaltung auslösen.

Lösung: Die Immobilie direkt in die GmbH einbringen (steuerliche Prüfung erforderlich) oder die Konstruktion so gestalten, dass keine sachliche Verflechtung entsteht.

Falle 4: Erweiterte Kürzung verlieren

Was ist die erweiterte Kürzung? Vermögensverwaltende GmbHs (vvGmbHs), die ausschließlich Mieteinnahmen erzielen, können die Gewerbesteuer durch die “erweiterte Kürzung” nahezu vollständig vermeiden. Das spart je nach Gemeinde 10–17 % Steuern.

Wann geht sie verloren:

• PV-Anlage auf dem GmbH-Dach (gewerbliche Einnahmen, auch wenn klein)
• Möblierte Kurzzeit-Vermietung (Airbnb etc.)
• Betrieb eines Parkplatzes für Dritte
• Mischnutzung mit Gewerberäumen über 20 %

Der Schaden: Verlust der erweiterten Kürzung kostet bei einer GmbH mit 300.000 € Mieteinkünften ca. 30.000–50.000 € Gewerbesteuer jährlich.

Lösung für PV-Anlagen: Auslagerung in eine separate Schwester-GmbH. Die vvGmbH bleibt “rein” für Mieteinnahmen.

Falle 5: PV-Anlage auf GmbH-Dächern

Die Gefahr: Eine PV-Anlage ab 10 kWp auf dem Dach deiner vvGmbH macht die GmbH gewerblich — und vernichtet damit die erweiterte Kürzung. Selbst eine kleine PV-Anlage kann ausreichen, wenn das Finanzamt keine Bagatellgrenze akzeptiert.

Lösung:

• PV-Anlage in separater Gesellschaft betreiben
• Vorsicht bei Ankauf von Liegenschaften mit bestehenden PV-Anlagen

FAQ

Ich habe schon 3 Verkäufe in den letzten 4 Jahren. Was jetzt? Noch kein vierter Verkauf ohne Beratung. Prüfe: Kann der nächste Verkauf so strukturiert werden, dass er außerhalb der 5-Jahres-Frist liegt? Gibt es Ausnahmetatbestände (Zwangsverkauf, Scheidung)?

Mein Zinssatz bei der GmbH liegt bei 1 %. Bin ich gefährdet? Ja. Lass den Darlehensvertrag und den Zinssatz sofort überprüfen. Für laufende Darlehen: Anpassung per Nachtrag möglich, aber das Finanzamt kann vergangene Perioden nachfordernd überprüfen.

Kann ich die Betriebsaufspaltung rückgängig machen? Ja, aber das hat steuerliche Konsequenzen (Aufgabegewinn). Professionelle Beratung ist unerlässlich.

Was kostet mich der Verlust der erweiterten Kürzung konkret? Je nach Gemeinde-Hebesatz und Mieteinkünften 10.000–80.000 € pro Jahr mehr Gewerbesteuer. Die Compliance-Prüfung davor ist deutlich günstiger.