Immobilien steueroptimieren 2026: AfA, Kaufpreisaufteilung & RND-Gutachten im Überblick

Die drei Haupt-Hebel der Immobilien-Steueroptimierung

Als Immobilieninvestor hast du drei systematische Möglichkeiten, deine Steuerlast legal zu reduzieren: die Wahl der richtigen Abschreibungsmethode (AfA), die Optimierung der Kaufpreisaufteilung und der strategische Einsatz von Restnutzungsdauer-Gutachten (RND-Gutachten). Wer alle drei kombiniert, kann die jährliche steuerliche Abschreibung um 30–60 % steigern.

Hebel 1: Die richtige AfA-Methode wählen

Lineare AfA — der Standard

Die lineare AfA ist der Standardweg: Du schreibst die Anschaffungskosten des Gebäudes gleichmäßig über die Nutzungsdauer ab. Für Gebäude, die nach dem 31.12.1924 fertiggestellt wurden, gilt ein Satz von 2 % p.a. (50 Jahre). Ältere Gebäude werden mit 2,5 % p.a. abgeschrieben.

Problem: 2 % jährlich auf den Gebäudeanteil ist oft weniger, als steuerlich möglich wäre.

Degressive AfA (§ 7 Abs. 5a EStG) — der Beschleuniger

Seit 2023 gibt es wieder eine degressive AfA für Wohngebäude: 5 % p.a. auf den jeweils verbleibenden Restbuchwert. Das bedeutet: In den ersten Jahren höhere Abschreibungen, später geringere.

Wichtig: Die degressive AfA ist nur für Gebäude möglich, die zwischen dem 01.10.2023 und dem 30.09.2029 hergestellt oder erworben werden.

Vorteil: Wechsel zur linearen AfA jederzeit möglich — sinnvoll, wenn der lineare Satz den degressiven übersteigt.

Sonder-AfA §7b — der Booster für Neubauten

Für neue Mietwohngebäude, die bestimmte Voraussetzungen erfüllen, kannst du zusätzlich 5 % Sonder-AfA p.a. für vier Jahre geltend machen. Kombiniert mit der degressiven AfA ergibt das in den ersten vier Jahren je 10 % Abschreibung — 40 % des Gebäudewertes innerhalb von vier Jahren.

Voraussetzungen §7b:

• Herstellung zwischen 01.01.2023 und 30.09.2029
• Wohngebäude (keine Ferienwohnungen, keine gewerbliche Nutzung)
• Anschaffungskosten nicht mehr als 5.200 € je Quadratmeter Wohnfläche
• Das Gebäude muss als Hauptwohnsitz oder dauerhaft zur Vermietung genutzt werden

Kombination degressive AfA + §7b: Diese Kombination ist nach BMF-Schreiben vom 05.10.2023 möglich und ergibt in den ersten 4 Jahren 10 % Abschreibung jährlich.

Denkmal-AfA (§§ 7i, 10f EStG) — für historische Objekte

Für denkmalgeschützte Immobilien gelten Sondersätze: 9 % p.a. für 8 Jahre, dann 7 % p.a. für 4 Jahre — insgesamt 100 % der begünstigten Sanierungskosten über 12 Jahre.

Wichtig: Denkmal-AfA und §7b Sonder-AfA schließen sich gegenseitig aus.

Hebel 2: Kaufpreisaufteilung optimieren

Der Kaufpreis einer Immobilie besteht aus Grund- und Gebäudeanteil. Nur der Gebäudeanteil ist steuerlich absetzbar — Grund und Boden werden nicht abgeschrieben.

Das Problem: Das Finanzamt teilt den Kaufpreis oft mit einem hohen Grundanteil auf (gerade in teuren Lagen 40–60 % Grundanteil). Das reduziert deine Abschreibungsbasis erheblich.

Die Lösung: Ein nachvollziehbarer Nachweis einer anderen Aufteilung — idealerweise durch ein Sachverständigengutachten oder eine Berechnung nach der Sachwertmethode des BMF.

Beispiel: Kaufpreis 800.000 €. FA-Aufteilung: 50 % Grundanteil = 400.000 € Gebäude → jährliche AfA (2 %) = 8.000 €. Optimierte Aufteilung mit Gutachten: 30 % Grundanteil = 560.000 € Gebäude → jährliche AfA = 11.200 €. Differenz: 3.200 € mehr Abschreibung p.a.

Notarklausel: Viele Investoren vereinbaren eine Kaufpreisaufteilung bereits im notariellen Kaufvertrag. Das Finanzamt muss diese Aufteilung grundsätzlich akzeptieren, solange sie nicht offensichtlich unrealistisch ist (BFH IX R 11/18).

BMF-Arbeitshilfe: Das BMF stellt eine Excel-Arbeitshilfe zur Verfügung. Diese berechnet die Aufteilung nach dem Verhältnis der Sachwerte. Das Problem: Die Arbeitshilfe berücksichtigt keine Besonderheiten des Einzelobjekts und führt oft zu ungünstigen Ergebnissen.

Mein Tipp: Bei Kaufpreisen über 500.000 € lohnt sich ein eigenes Gutachten zur Kaufpreisaufteilung. Der Aufwand (ca. 1.000–2.500 €) amortisiert sich oft im ersten Jahr.

Hebel 3: Restnutzungsdauer-Gutachten (RND-Gutachten)

Das Standardgesetz schreibt die Nutzungsdauer von Gebäuden auf 50 Jahre fest (2 % AfA). Das entspricht nicht immer der Realität — gerade bei älteren Gebäuden mit Sanierungsbedarf.

Die Möglichkeit: Wer nachweisen kann, dass die tatsächliche Restnutzungsdauer kürzer ist, darf einen höheren AfA-Satz anwenden. Basis: § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG i.V.m. BFH IX R 26/19.

Beispiel: Kaufpreis eines Altbaus: 600.000 €. Gebäudeanteil: 420.000 €. Restnutzungsdauer laut Gutachten: 30 Jahre statt 50 → AfA-Satz: 3,33 % statt 2 % → jährliche AfA: 13.986 € statt 8.400 € = 5.586 € mehr pro Jahr.

Was das Gutachten leisten muss: Das BFH-Urteil IX R 26/19 hat klargestellt: Ein qualifiziertes Gutachten eines anerkannten Sachverständigen reicht aus. Das Finanzamt muss dieses Gutachten grundsätzlich anerkennen — es sei denn, es hat fundierte Einwände.

Warum Finanzämter ablehnen: Viele Finanzämter lehnen RND-Gutachten pauschal ab. Das ist oft rechtswidrig. Wenn das passiert: Einspruch einlegen mit Verweis auf BFH IX R 26/19.

Die 15%-Grenze: Was ist Erhaltungsaufwand, was sind Herstellungskosten?

Wenn du nach dem Kauf Instandsetzungsmaßnahmen durchführst, musst du prüfen: Überschreiten die Kosten 15 % des Gebäude-Kaufpreises in den ersten 3 Jahren? Wenn ja, werden die Aufwendungen zu Herstellungskosten und müssen über die Restlaufzeit abgeschrieben werden — statt sofort als Werbungskosten absetzbar zu sein.

Kritische Kosten: Küchen, Bäder, Heizungsanlagen, Dachsanierungen.

Planungs-Tipp: Maßnahmen auf mehrere Jahre verteilen, um die 15%-Grenze nicht in einem Dreijahreszeitraum zu überschreiten.

FAQ

Kann ich AfA rückwirkend optimieren? Für vergangene Jahre ist das schwierig. Ein RND-Gutachten kann jedoch auch für laufende Besteuerungszeiträume eingebracht werden.

Welche Abschreibung lohnt sich für mein Objekt? Das hängt vom Baujahr, dem Kaufpreis, dem Gebäudezustand und deiner persönlichen Steuersituation ab. Die AfA-Optimierung analysiert deine konkrete Situation.

Was kostet ein RND-Gutachten? Je nach Objekt und Sachverständigem zwischen 800 € und 2.500 €. Bei einer zusätzlichen jährlichen Abschreibung von 5.000 € hat sich das innerhalb eines Jahres amortisiert.

Kann ich auch bei geerbten Immobilien optimieren? Ja — beim Erwerb durch Erbschaft gilt der Verkehrswert zum Zeitpunkt des Erbfalls als Anschaffungskosten. Auch hier ist eine optimierte Kaufpreisaufteilung möglich.